2023年2月14日，地产债走弱、多数下跌。

“H0阳城03”跌超44%，“21旭辉03”跌超20%，“20旭辉03”和“22旭辉01”跌超17%，“21旭辉02”跌超16%，“21旭辉01”跌超15%，“20旭辉01”跌近15%，“20旭辉02”跌超11%，“21远洋02”跌超10%……

其中，尤以旭辉集团债券跌幅明显。上海证券交易所发布债券临停公告，“21旭辉03”于当日下午交易出现异常波动，一度暂停交易。

这到底怎么回事？备受关注的旭辉境外债券重组方案何时可以落地？旭辉下一步怎么走？

1

近期的一些好坏消息

旭辉近期应该说算是有好消息的，当然也有坏消息。

1）《经济观察报》资讯，2023年2月8日，中国东方资产管理股份有限公司（简称“中国东方”）与旭辉集团股份公司（简称“旭辉集团”）签署战略合作协议。

我们知道，作为专门处置各类不良资产金融央企，中国东方在资产处置、资产盘活、项目并购重组、综合金融服务等领域上的实力毋庸置疑。

图片来源|《经济观察报》（特此感谢）

按照协议，双方将主动把握当前房地产金融领域风险化解政策的窗口期及市场机遇，全面落实房地产长效机制，做好“保交楼、保民生、保稳定”工作，促进金融与房地产正常循环。

这则资讯还介绍，自“金融十六条”实施以来，旭辉集团已先后与包括中国工商银行(601398)、中国建设银行(601939)、中国农业银行(601288)、中国银行(601988)、中国邮政储蓄银行在内的五家国有银行签订银企战略合作协议；

并与光大银行(601818)、厦门国际银行等股份制银行、建银国际等金融机构达成战略合作。

如果这样看，杠杆游戏或许都会以为旭辉不缺钱、债务资金链绝对不是事儿了。

多数签约，具体内容及落地项目并未披露，从磨合到融资落地，往往也要时间。

2）对于旭辉而言，其旭辉永升服务股权的交易近期受到关注。

《观点》梳理了一下，2022年12月12日，旭辉曾宣布，拟通过投标程序出售持有旭辉永升服务股份，占后者已发行股本23.26%。公告称，旭辉集团已邀请潜在投标人竞投旭辉永升服务股份，并已就投标程序展开初步讨论。

3天后，旭辉永升服务再发公告称，控股股东Elite Force（由林中3兄弟实控）出售合共9000万股股份，（相当于旭辉永升服务已发行股本总额的5.15%）给若干独立投资者。

配售价为每股4.85港元，配售事项将筹集4.365亿港元资金。

若交易都顺利完成，林中、林峰及林伟（以一致方式行事）有权行使的旭辉永升服务已发行股本投票权将降至23.58%，较出售的23.26%股权仅高出0.32%。

需要钱没办法。

此前，旭辉控股宣布暂停支付境外债本金和利息，寻求境外债务全面解决方案。

3）期间，旭辉方面以每股1.14港元股价配售合共8.4亿股现有股份，募得款项净额9.46亿港元。其后，旭辉向境外贷款银行支付约3.42亿港元，支付至2022年12月31日（包括该日）期间所有利息。

4）在旭辉集团的官网上，该司披露，2023年1月16日，在中国工商银行上海市分行与16家房地产公司的银企战略合作签约仪式上，旭辉集团受邀参加，工行上海分行将为参会的16家房企提供授信2400亿元。

此次授信前，我们知道，央行、银保监会召集六大行、全国性股份制银行等多家机构参加信贷座谈会，明确提出要防范化解优质头部房企风险，并改善优质房企资产负债表计划。

去年底以来，旭辉集团可以获得多家金融机构的授信或签署战略合作协议，用旭辉的话说：

一直以来的积极努力得到了监管机构及主流银行的充分认可和信赖。

正如这则通稿中，旭辉控股执行董事、CFO杨欣在接受媒体采访时表示的：“旭辉至今已参加了三次（与国有银行的）签约，能有越来越多的国有大行站出来，支持民营房企，我们感到非常欣喜。这些资金到位以后，一定会有力地纾困一些销售难、交付难的项目，并用来支付民工款。”

听上去真是不容易，都是辛酸泪。

5）上述消息同时，澎湃报道，旭辉控股集团拟发行旭辉集团股份有限公司2023年度第一期中期票据。期限为3年期，由中债信用增进提供全额无条件不可撤销连带责任担保，询价区间为2.80%-4.30%；

该期债券募集资金用途为项目建设、偿还境内有息债务。

该报道还说，由于旭辉近期发生一笔银行贷款逾期并登上央行征信系统，使得中票发行有所推迟。

目前，相关逾期贷款已结清并从央行征信系统中消除记录。旭辉需履行二次上会审议流程和银行风险审查流程，才可继续推进发行流程。

6）此外，旭辉控股目前正推进境外债券重组方案。

此前有消息称，旭辉控股计划最早于2月底推出离岸债初步重组方案，预计3月开始与离岸债权人就重组方案进行谈判。

2

债务压力依旧有点大

根据旭辉集团2022年三季度合并资产负债表，截至当年9月末，资产总计3836.43亿元。

2021年末时，该数字为3904.91亿元。

资产略有减少，对于房地产行业来说见怪不怪，2022年多数房企是这样。

毕竟生存第一。

负债方面压力当然依旧很大，虽然总债务相比2021年末的2870.29亿元略有减少，但是依旧高达2815.41亿元——总体而言，减少非常有限。

我们看负债结构，杠杆游戏注意到其中流动负债，从2021年末的2283.60亿元，还略有增长至2313.77亿元。

一年内到期的非流动负债从2021年末的接近77亿元，攀升到2022年9月末的超147亿元。

合同负债，也是大幅攀升。从2021年末的超762亿元，攀升至946亿元多。

而截至2022年9月末，杠杆游戏注意到旭辉集团的现金及等价物余额只有209亿元多一点。

2021年末时，该数字为近375亿元，看来2022年前9个月大幅减少。

这足以见得，旭辉方面的资金链压力。

我们详细看会发现，截至2022年9月末，旭辉集团投资活动产生的现金流净额为-83亿元出头，2021年末为-71亿元多。

同样的筹资活动产生的现金流净额，截至2022年9月末为-126亿元还多，2021年末时该数字为正，超90亿元。

如上图，截至2022年9月末，现金及现金等价物净增-133亿元出头，2021年末时为52亿元多。

这样的合并现金流表，出现上文杠杆游戏所写的现金及等价物余额大幅减少，也就不足为奇。

考虑到旭辉方面短期要还的债务数字，这样的现金状况，可以想见压力得有多大。

妥善解决债务问题，同时销售回暖、现金流改善之重要。

3

量价齐跌，销售回暖尚需时日

根据旭辉控股集团的公告披露，2023年1月，旭辉控股集团合同销售(连合营企业及联营公司的合同销售，下同)金额约50.2亿元；合同销售面积约38.26万平米；合同销售均价约13600元/平米。

注意，2022年1月同期，旭辉控股集团合同销售金额约84.4亿元；合同销售面积约55.03万平米；合同销售均价约17400元/平米。

应该说，考虑到2023年1月过年因素，和2022年1月比，这个销售面积的下滑程度还是可以理解。

但不妙的是均价下滑有点大。希望2月销售可以有所反弹，无论价格还是面积。

值得一说，2022年12月，旭辉控股集团合同销售金额约64.4亿元；合同销售面积约47.69万平米；合同销售均价约14400元/平米。

如果这样对比，我们会发现2023年1月旭辉控股集团的房屋销售均价不仅远低于2022年1月，也比其上一个月2022年12月也要低。

客观说，2022年12月其均价已经比此前低很多了。

如上图，杠杆游戏注意到，2022全年，旭辉控股集团合同销售金额约1240.3亿元；合同销售面积约839.32万平米；合同销售均价约15700元/平米。

这个趋势有点不太好，2022年12月的均价低于全年均价，2023年1月和2022年12月比，继续降价。

注意，上述均价都不包括停车位、储藏室，口径一致。

写到这里，杠杆游戏忍不住去找了一下更早之前的业绩快报。

2021全年，旭辉控股集团合同销售金额约2472.5亿元；合同销售面积约1448.73万平米；合同销售均价约17700元/平米。

2022年全年销售面积、均价和2021年比减少，这当然也是正常的。

值得一说的还是趋势。2021年12月，旭辉控股集团合同销售金额约215.0亿元；合同销售面积约134.16万平米；合同销售均价约18300元/平米。

即2021年12月的销售均价，是高于当年全年均价的，这说明当时的地产行情虽然总体降温，但旭辉这样的大房企，当时的产品力、价格还是很坚挺。

谁知道2022年会一降再降，更没有想到，直到2022年12月、2023年开年，尚未有起色。

债务重组、展期、融资是一方面，最终需要销售逐步恢复，希望旭辉好运，但愿更多人可以熬过去。